전세 권과 임차 권의 결정적 차이점

전세 권과 임차 권의 결정적 차이점

 

이번 시간에는 임차인과 임대인이 다 함께 알아야 할 전세권과 임차권의 차이점에 대해 알아볼 텐데요. 전세권과 전세도 다른 의미이고 전세권과 임차권도 다른데요. 하지만 대부분의 사람들은 다 똑같은 것이라고 생각하지요. 

 

 

 

 

 

 

하지만 이런 기본적인 용어에 대한 정의를 알아야 경매를 하건 내 보증금을 지키는 제대로 된 계약고 가능하다고 할 수 있습니다. 무엇보다 경매가 진행되면 물권이냐 채권이냐에 따라 상황이 달라진다는 점도 잘 알아야 합니다. 내가 가진 권리가 어떤 권리인지를 아는 것이 아주 중요한데요. 왜냐하면 그래야 내가 보호를 받을 수 있느냐를 확인할 수 있기 때문입니다. 전세권과 전세, 반전세 또는 월세, 사글세의 구분을 명확히 할 수 있어야 합니다. 이렇게 내가 가진 권리가 무엇인지 모르면 권리를 주장할 수가 없습니다. 실제로는 전세의 종류가 다 같지 않다는 것입니다. 전세권과 임대차 역시도 다릅니다.

물권과 채권

 

우리가 알고 있는 민법에는 민법 총칙, 물권법, 채권법이 있는데 이것들을 정확히 구분할 줄 알아야 내가 가진 권리가 무엇인지를 제대로 이해할 수 있습니다. 물권이란 말 그대로 물권에 대한 권리를 말합니다. 즉 사람에 대한 권리가 아니라 물건을 넘겨받았다면 점유를 넘겨받을 것이고 이것은 점유를 할 수 있는 권리인 점유권을 가지게 되는 것입니다. 다시 말해 사람이 아닌 물건을 점유할 수 있는 권리를 가지게 되는 것이죠. 그래서 점유권은 물권이 되는 것입니다.


그리고 동산에 대해 소유할 수 있는 권리가 소유권인데요. 이것을 돈을 받고 주면 매매가 되고 돈을 받지 않고 주면 증여가 됩니다. 여기서 증여와 매매는 계약이죠. 이렇게 증여와 매매계약에서 생기는 권리는 채권 관계입니다. 물건을 넘겨받고 돈을 주지 않아서 돈을 청구한다면 이것은 계약관계에 의해서 청구하는 것이 되기 때문에 이것은 채권 관계가 되는 것입니다. 그래서 물권은 소유권이 대표적인 권리인데요. 물권의 효력은 계약만 있어서 되는 것이 아니라 등기를 해야 합니다.

 

물권은 물건에 대한 권리이기 때문에 물건을 확인했을 때 그 물건이 누구 것인지 공시를 하도록 되어있습니다. 물건의 성립요건이 바로 등기이고요. 그래서 소유권의 성립요건도 등기이기 때문에 소유권을 넘겨주는 계약만으로는 안되고 거기에 등기를 해야 하는 것입니다. 그리고 등기부 을구에 설정된 근저당이라는 것도 역시 등기를 해놓은 것이기에 물권이라고 할 수 있습니다. 또 돈을 갚아야 하는 관계는 대여금 채권계약이지만 등기가 올라가는 것 자체는 무조건 물건이라고 할 수 있습니다.

 

 

전세권의 내용

우선 민법 제303조에서 규정하고 있는 전세권의 내용을 보면 전세권자는 전세금을 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하여 그 부동산 전부에 대하여 후순위 권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다. 농경지는 전세권의 목적으로 하지 못한다고 정의합니다.

임대차의 의의

 

또한 민법 제618조 임대차의 의의를 보면 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 정의합니다. 이 말은 채권자들의 관계를 임대차라고 한다고 이해하시면 되겠습니다.

 

 

전세권과 임차권의 차이점

구분	전세권	임대차
성질	물권	채권
등기 여부	필수 사항	선택사항
지급 방법	전세금 지급	보증금 또는 월차임 지급
양도 전대 가능 여부	임대인 동의없이 가	임대인 동의 필요

 

 

전세권이란 전세금을 주고 전세권 등기를 하고 다른 사람의 주택을 이용하는 것을 말하는데요. 전세를 준다는 것은 내가 그 집을 빌려 쓰기로 했다는 것이고 거기에 등기를 하게 되면 전세권이 되는 것이죠. 하지만 등기를 하지 않고 사용하면 전세라고 합니다. 그렇다면 전세와 일반 임대차의 차이점은 전세는 보증금이 있고 월세는 내지 않는 것을 일반적인 전세라고 합니다. 이 전세를 등기까지 하면 물권이 되는 것이고 그냥 전세 계약만 하면 이것을 미등기 전세 또는 채권적 전세라고 합니다.

 

결국 전세권은 물권이고 전세는 채권이라는 것이 다른 점입니다. 무엇보다 물권과 채권은 경매에 넘어가더라도 돈을 회수하는 방법도 다르고 권리를 주장할 수 있는 방법도 다르게 됩니다. 가장 큰 차이는 등기의 효력인데요. 등기라는 것은 제삼자에게 공시를 해준 것이기 때문에 누구나 알 수가 있어 그 권리를 부정하지 못하게 됩니다. 그래서 실질적인 등기의 순위에 따라서 보호가 가능하다는 것입니다. 정리하자면 전세권과 전세의 차이는 순위가 달라진다는 것이라고 하겠습니다.


그리고 전세권은 임대인의 동의 없이도 양도 전대가 가능합니다. 반면 임대차는 임대인과 임차인의 채권적 관계이기 때문에 양도 전대 시 반드시 임대인의 동의가 필요하다는 점이 다릅니다. 그렇기 때문에 물권과 채권 관계를 이해하는 것이 중요하다고 하겠습니다. 미등기 전세라는 것은 등기가 없는 것이다 보니 전세금을 주고 차임을 주지 않았으나 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 이용하는 것을 말합니다. 개인 간의 계약에 의한 것이기 때문에 아무도 서로 간의 주고받은 보증금과 월세 금액을 알지 못하기에 이것을 채권적 전세라고 하는 것이죠.


반전세라는 것은 보증금을 주고 차임도 매월 지급하여 다른 사람의 주택을 이용하는 것을 말합니다. 사글세는 임차 기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 이용하는 것을 말합니다. 법률상으로는 전세권을 제외한 전세, 반전세, 월세, 사글세는 전부 임대차라고 합니다. 전세권이 있는 사람은 주인이 바뀌어도 물권 이이기 때문에 새로운 주인에게 대항할 수가 있습니다. 하지만 미등기 전세라면 집주인이 바뀌어도 새로운 주인에게 대항할 수가 없게 되는 것이죠. 다시 말해 채권적 관계에 있기 때문에 물권에 대항할 수 없다는 것입니다.

 

주택 임대차 보호법

 

상가도 그렇고 일반 주택도 그렇고 이렇게 집주인이 바뀌면 대항력이 없어 쫓겨나게 되기도 합니다. 이러한 점을 보안하기 위해 1980년대 후반에 주택임대차보호법을 만들게 됩니다. 그리고 주택임대차보호법으로 보호받기 위해서 확정일자와 전입신고가 등기와 비슷한 효력을 가지게 된 것이죠. 요약하자면 전세권은 물건을 거래할 때 대항력이 생기는 것이고 전세는 사람 간의 거래를 하는 것이기 때문에 대항력이 발생할 수 없는 것이라고 할 수 있습니다. 그래서 부수적으로 대항력이라는 것을 갖추기 위해서 전입신고를 해야 하고 확정일자를 받아야 보증금도 우선변제도 받을 수 있다는 것입니다.

 

 

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이상 전세권과 임차권의 결정적 차이점에 대해 알아보았는데요. 타인의 집을 이용하는 방법에는 여러 가지가 있지만 소중한 보증금의 보호를 받기 위해서라도 내가 가진 권리가 어떤 것이고 보호받기 위해서는 어떤 선택을 해야 하는지를 알기 위해서라고 전세권과 임차권의 차이점은 꼭 기억하셨으면 합니다.