지분 투자와 분할 투자의 장 단점/토지 투자

지분 투자와 분할 투자의 장단점/토지 투자

 

토지 투자를 하는 데 있어서 실무에서 지분투자와 분할투자의 방식들은 많이 이용하는데요. 오늘은 지분투자와 분할투자의 장단점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

우선 지분투자는 하나의 토지에 총 10명이 지분으로 들아갔을 때를 말하는데요. 지분투자를 했을 때는 하나의 땅에 열 명이 들어가 있지만 내 땅의 위치는 정해지지 않습니다. 권리 즉 지분만큼만 가져간다고 보시며 됩니다. 그리고 등기부등본상에도 평수로 기록되는 것이 아니라 면적으로 몇 분의 몇인지 기재됩니다.

 

지분투자의 장점과 단점

 

 먼저 지분투자의 장점과 단점을 보면 우선 장점은 소액으로 투자가 가능합니다. 보통 5평, 10평 이렇게 소액으로도 투자가 가능합니다. 많은 분들이 함께 들어가기 때문에 작은 돈으로  투자 가능하다는 게 큰 장점이라고 하겠습니다. 그리고 리스크가 적습니다. 적은 돈으로도 분산투자가 가능하고요. 지역별로도 인원이 많기 때문에 작은 돈으로도 들어갈 수 있다는 장점이 있습니다.


단점이라고 한다면  가장 큰 부분은 기획부동산 사기에 노출되기 쉽다는 것인데요. 기획 부동산이 이 지분투자방식을 많이 이용한다는 것입니다. 그 이유는 적은 자금으로 많은 사람들을 모집하기가 수월하기 때문입니다. 그리고 본인 지분만 매도, 매수가 힘들다는 점인데요. 물론 법적으로는 본인의 지분만큼은 매도 매수를 할 수 있지만 현실적으로는 수요층이 많지 않다는 것이 가장 큰 단점이라고 할 수 있겠습니다. 우리가 토지를 지분으로 매입할 때는 거기에 건축을 하거나 개발행위를 해서 수익을 창출하기 위해 투자를 하는 것인데 실상은 매수인들이 동의 없이 일체의 개발행위가 불가능하다는 것입니다.

 

분할투자의 장점과 단점

 

분할은 하나의 땅을 똑같이 분할하는 것을 말하는데 이렇게 되면 하나의 땅에 내 땅의 위치가 정확하게 정해지게 됩니다. 이점은 지분투자와 다르죠. 지분투자는 자기 땅의 위치가 불분명하고 권리만 표시된다고 했지요. 분할투자 시에는 새롭게 지번이 부여됩니다. 일단 분할투자의 장점은 나 혼자 건축이나 매도가 가능하다는 점입니다. 그리고 소액 투자가 가능하다는 점인데요. 지분투자보다는 비용이 좀 더 발생할 수는 있습니다. 그래도 좋은 토지를 여러 명이서 같이 나눠서 을 때는 소액으로 투자가 가능하다는 것이 좋은 점이라고 하겠습니다. 또한 분할과 동시에 토지의 가치 상승을 기대할 수 있다는 것인데요. 큰 땅은 시세보다  싸게 나오죠.


이렇게 가격이 5억이었던 땅을 분할을 하면 5억이라는 땅을 4명이 투자한다면 한 사람당 1억 2500만 원 정도가 들어 갸야 하는데 만약 이 땅이 커서 시세보다 싼 4억에 나와서 4명이 분할 투자하면 1인당 1억이면 투자가 가능하다는 것이죠. 그리고 분할해도 시세는 1억 2500만 원이 되는 것이고요. 즉 분할함과 동시에 토지의 가격이 올라갈 수 있다는 점이 분할 투자의 장점이라고 하겠습니다. 

분할의 단점이라고 하면 지분투자에 비해 투자금이 많이 들어갈 수 있다는 점인데요. 그렇더라도 소액으로도 가능합니다. 그리고 분할에도 제한이 있는데요. 지자체에 따라 분할 횟수에 제한이 있기 때문에 관할 지자체에 꼭 문의하셔야 하는 점 참고하시기 바랍니다. 또한 공평성에 문제가 있을 수 있습니다. 사람마다 토지의 원하는 위치가 있다 보니까 그런 부분에 있어서 의견차가 생길 수 있습니다. 마지막은 토지의 희소성에 문제인데요. 분할하기가 상당히 애매한 모양이 좋지 않은 토지가 더 많기 때문에 도로에 길게 붙어있으면서 네모반듯한 토지를 찾기가 어렵다는 것이죠. 토지의 지가가 오를만한 지역에 그리고 그 안에서도 분할을 할 수 있는 땅을 찾기가 어렵다는 것입니다.

 

기획부동산의 공유지분 투자방식의 잘못된 사례

 

참고로 기획 부동산의 공유 지분 투자방식을 살펴보겠는데요. 싼 임야를 매입해서 기본 시세 대비 최소 2~3배 많게는 5~10배 이상 비싸게 거래를 하게 합니다. 토지라는 것은 시세대로만 사도 크게 문제 되지 않는데 기획 부동산은 너무 터무니없는 가격으로 사게 끔 하기 때문에 문제가 되는 것입니다. 또한 최소 수십 명에서 수백 명씩 공유 지분으로 거래가 이루어지다 보니 개발을 하거나 팔려고 해도 이 많은 사람들에게 동의를 받아야 하는데 이것이 쉽지 않다는 것이죠. 결국 혼자서 매도는 꿈도 못 꾼다는 게 현실입니다.

 

올바른 공유 지분 투자 방식

그렇다면 올바른 공유 지분투자방식은 어떤 것일까요? 신뢰할 수 있는 팀을 만들되 그 팀 안에서 토지에 대해 잘 알고 있는 한 사람이 주도적으로 이끌어가는 것이 중요합니다. 그리고 인원은 최소 3~4명 정도로 정하고 매도 매수에 대한 공증 합의서를 작성해두는 것입니다. 그 내용은 언제까지는 전체 매도를 하지 않고 일정 시점에 다 같이 매도를 한다는 식으로 법적으로 안전장치를 만들어두는 것이 좋다는 것이죠. 그리고 처음에는 소액으로 투자하시는 것도 나쁘지 않다는 것입니다. 

 

 

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​이상 오늘은 토지 투자방식 중 지분투자와 분할투자의 장단점에 대해서 알아보았는데요. 스스로가 나의 재산을 지키는 방법은 공부를 통해서 정확히 알아야 한다는 것입니다. 아는 게 힘이고 그 힘이 바로 수익으로 연결이 된다는 점 참고하시기 바래요.