대출 규제 완화 안과 DSR 적용 예외 사항들

대출 규제 완화 안과 DSR 적용 예외 사항들

 

정부가 대출규제를 아무리 풀어준다고 해도 DSR 때문에 대출이 쉽지만은 않은데요. 이번 시간에는 최근 발표된 대출규제완화내용과 어려운 대출에 조금이나마 도움이 될만한 DSR예외에는 어떤 것들이 있는지에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

지난 정부에서의 가장 강한 규제라고하면 대출규제를 꼽을 수 있는데요. 말 그대로 현금이 없으면 집을 살 수없는 그런 상황이었습니다. 그런데 최근 정부가 대출규제완화정책을 내놓았는데요. 얼마 전까지만 해도 다주택자가 규제지역 내에 집 사는 것을 원천차단 했었습니다. 조정대상지역 내 2 주택자만 되어도 아예 대출이 되지 않았습니다. 그리고 주택임대사업자나 매매사업자의 경우는 규제지역이든 비규제지역이든 막론하고 전 지역 주택담보대출을 아예 해주지 않았었는데요.

대출 규제 완화 안

 

그런데 이런 대출을 완화해 주겠다는 것인데요. 다주택자가 규제지역 내 주택구입목적으로 대출을 받는다 하더라도 30%까지는 대출을 해준다는 것이죠. 그리고 비규제지역에서는 60%까지도 가능할 것으로 보입니다. 그동안 이런 규제를 했던 것은 주택임대사업을 하지 말라 더 이상 집사서 임대사업하지 말라라는 말이었는데요. 그리고 주택매매사업자의 경우는 집을 사고팔아 차익을 남기는데 이경우 매매사업자는 대출이자도 필요경비로 인정을 받기 때문에 매매사업자로 등록해서 사업을 하시는 분들도 있었죠. 이런 분들도 이제는 대출을 해주겠다는 것입니다.

 

규제지역이 많이 해제가 되다 보니 다주택자나 주택임대사업자, 주택매매사업자에게 LTV 60%는 상당한 의미가 있다고  할 수 있겠습니다. 이렇게 대출규제를 풀어 집을 사기 쉽게 해주는 정책을 정부에서 최근 발표했는데요. 집을 사기 위한 대출도 완화해 주지만 보유한 부동산을 담보로 한 대출도 완화시켜 준다는 내용도 포함되는데요. 만약 본인의 집에 세를 줬다가 임차인을 내보내야 하는 상황이라면 임차보증금이 없는 경우 보증금 반환을 위한 목돈 대출을 받아야 하는데요. 이런 임차보증금 반환을 목적으로 한 대출의 경우도 최근 얼마 전까지만 해도 이 부분에 대한 규제도 만만치 않았었는데요. 

15억이 넘는 투기지역과 투기과열지역의 경우는 2억 원까지만 대출이 가능했습니다. 그리고 규제지역 내 9억 원 초과 주택에 대해서 주택임차보증금 반환 대출을 받았을 경우에는 반드시 전입을 해야 하는 의무가 있었습니다. 다주택자가 규제지역 내에서 주택임차보증금 반환대출을 받았을 경우에는 기존에 보유하고 있는 주택은 팔도록 하는 처분의무 각서를 쓰도록 했었습니다. 그리고 이를 어길 시에는 기한의 이익을 상실케 해서 대출을 상환하도록 하는 강력한 규제가 있었죠. 

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3 주택자라 고하면 규제지역 내에서 주택임차보증금반환 목적의 대출이 아예 되지 않았습니다. 그런데 이런 3가지 규제가 앞으로는 완전히 풀리게 됩니다. 그래서 앞으로 임차보증금반환 목적의 주택담보대출 관련 각종 제한을 완화한다는 것이죠. 그리고  자신이 보유한 소유주택을 담보로도 여러 가지 목적의 대출을 받는 경우도 있는데요. 일명 생활안정자금목적 대출인데요. 이 대출도 금액이 규제로 인해 많이 제한이 되었었는데 얼마의 주택을 가졌든지 상관없이 2억 원까지만 가능했었는데요. 

 

 

그런데 이제한도 이제 없어지는데 물론 이것도 LTV나 DSR규제는 따르게 됩니다. 다시 말해 모든 대출에는 이 LTV와 DSR은 따르게 된다는 것입니다. 이렇게 LTV와 DSR의 한도만 맞는다고 하면 생활안정자금도 2억 원한도 없이도  대출이 가능해집니다. 그런데 이 생활안정자금대출 시에 은행에 각서를 작성했어야 했는데요. 집을 사지 않는다는 약속에 관한 내용의 각서인데  은행이 이것을 주기적으로 작성을 해서 만약 이 대출금으로 집을 사게 되면 기한의 이익이 상실되고 대출을 상환해야 했습니다.

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그리고 주택담보대출을 가지고 있는데 더 좋은 조건으로 대환 하는 경우가 있는데 대환시 DSR이 문제가 되는데요. 새로 대환을 하게 되면 새로운 DSR이 적용이 되다 보니 대출금액이 줄어든다거나 아예 대출이 안 되는 경우가 발생하게 됩니다. 그래서 정부가 이번에 여기에 예외규정을 두었는데요. 원칙적으로 대환시에는 이것을 신규대출로 봐서 대환시점의 강화된 대출기준을 적용했었는데요. 앞으로는 기존 시점의 DSR을적용해 주기로 했습니다. 단, 이 혜택은 1년 간만 가능하며 증액을 되지 않는다는 점입니다.

지금까지 대출규제완화에  방안 발표에 대한 여러 가지 내용을 보시고 의외로 반색하시는 분들도 많으실 텐데요. 반대로 하고 싶은 것을 할 수 있을 것이다라고 생각하실 분들도 계실 겁니다.  하지만 막상 은행에 가면 DSR규정 때문에 대출이 생각만큼 되지 않는 경우가 많으실 텐데요. 대출규제가 완화되어도 DSR규제 때문에 대출이 쉽지 않지요. DSR은 처음에 가계부채문제로 나왔던 DTI를 좀 더 정교하게 만든 것인데요. 그래서 총부채원리금 상환비율이라고 하는 것인데요. 만약 대출잔액이 1억 원 이상이면  무조건 DSR이 적용됩니다.

 

우선, 개인이 가진 모든 대출을 다 더해 연간 원리금을 확정합니다. DSR에는 기본적으로 신용대출과 카드론까지 포함됩니다. 이 모든 것의 원리금을 연소득으로 나눕니다. 그래서 이 DSR을 은행의 경우 40%를 못 넘기게 하고 비은행의 경우는 50%를 넘지 못합니다. 그래서 많은 분들이 은행에서 대출을 많이 받지 못하는 이유가 DSR 때문이죠. 이렇게 DSR적용으로 본인의 현금이 어느 정도 있지 않으면 아파트를 구매할 수 없게 됩니다.

그래서 이렇게 강력한 DSR규제 때문에 많은 분들이 대출거절을 당하기도 하죠. 특히 소득이 많지 않은 사회초년생들 같은 경우 더 불리할 수밖에 없는데요. 이에 정부가 작년부터 사회초년생들에게도 예외를 인정해 줘서 미래소득도 고려해서 DSR을 적용해 주기로 했습니다. 만약 20~24세라고 하면 현재 소득의 52% 정도를 미래소득으로 잡아주고 30~34세라고 하면 현재소득의 13% 정도를 미래소득으로 잡아주게 됩니다. 하지만 그렇다고 하더라도 집값이 비싸 DSR40% 대출만 가지고는 집을 사는 것이 쉽지만은 않습니다.

​그렇다면 지금 상황에서 집값이 더 떨어지고 상황이 좋지 않은 방향으로 간다면 정부가 DSR규제를 풀지는 아직은 미지수입니다. 사실 DSR은 부동산 대책으로 나온 것이 아니고 가계부채 대책으로 나온 제도인데요. 예전처럼 LTV규제만 있었을 때는 70%가 적용되어서 일정금액이상까지는 대출이 가능하다 보니 부족분을 어느 정도는 다른 방법으로 채울 수가 있어서 내 돈 얼마 없이도 집을 살 수가 있었습니다. 하지만 지금은 DSR 규제로 더 이상은 쉽게 집을 산다는 게 어려워진 상황입니다.

 

DSR의 예외 사항들

<thstyle="width: 100%; height: 20px;">DSR의 예외 사항들

1. 특례보금자리론
2. 전세자금대출
3. 분양주택의 중도금 대출
4. 재건축 재개발 주택에 대한 추가 분담금에 대한 중도금 대출 또는 이주비 대출
5. 서민금융대출
6. 3백만원 이하 소액신용대출
7. 보험계약대출
8. 예적금대출, 할부, 리스, 카드 현금서비스

 

그렇지만 이 DSR의 예외가 되는 상황도 있는데요. 그 첫 번째가 특례보금자리론인데요. 이것은 소득요건 없이 주택가격이 9억 원 이하면 주택금융공사에서 저렴한 이자로 대출이 가능한 상품입니다. 단, 1년 동안만 한시적으로 DSR적용을 안 합니다. 두 번째 전세자금대출의 경 우세번째는 분양 관련 중도금대출도 DSR적용이 안됩니다. 중도금대출에 DSR을 적용하게 되면 분양이 쉽지 않기 때문이죠. 네 번째 재개발 재건축주택에 대한 추가분담금에 대한 중도금 대출과 이주비대출, 다섯 번째 여러 가지 서민금융제품(사잇돌 대출, 징검다리론, 대학생 또는 청년 햇살론 등) 여섯 번째 300만 원 이하 신용대출의 경우 일곱 번째 보험계약대출, 여덟 번째, 예적금담보대출, 할부, 리스, 카드 현금서비스의 경우 DSR적용이 안됩니다.

 

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이상 DSR이 적용되지 않은 예외사항을 여러 가지 알아보았는데요. 하지만 주택담보대출은 여전히 DSR이 포함된다라는 것입니다. 결국 현재는 40% 내에서만 대출이 가능하다는 것이죠. 여기서 가장 중요한 것은 자신의 연소득이 많아야 그나마 대출을 어느 정도 더 받아 집을 구매할 수 있다는 것인데요. 연소득에는 근로소득만 있는 것이 아니라 기타 소득, 사업소득, 금융소득도 연소득에 포함되기 때문에 대출 시 관련 서류를 세무서에서 준비해서 DSR비중을 늘려보는 것도 하나의 방법이라고 하겠습니다.