배당 요구를 하고도 임차 보증금을 배당 받지 못하는 경우

배당 요구를 하고도 임차 보증금을 배당받지 못하는 경우

 

상가건 주택이건 임차인이 살고있다가 물건이 경매로 매각될 때 계속 거주하거나 영업을 계속하지 못하고 이사를 나가버리는 경우가 있을 수 있는데요. 임차인이 이사를 잘못 나가 소중한 보증금을 날리는 경우가 있는데요. 오늘은 배당요구를 하고도 임차보증금을 배당받지 못하는 경우에 대해 알아보겠습니다.

 

 

 

주택이 경매되어 임차인이 배당요구 종기일전에 배당요구를 했고 이 물건이 매각이 진행되는 도중에 임장을 가보니 집이 비어있는 공실 상태였습니다. 이런 경우 분명이 임차인이 있다고 신고가 되어있었는데 이렇게 공실이라면 순간 당황할 수밖에 없습니다. 임차인이 있다고 신고된 집에 임장을 나갔는데 공실 상태라면 거의 2가지를 예측할 수 있는데요. 하나는 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 조치를 해놓고 나 간경우가 있고 또 하나는 부동산 관련 경매지식이 없어서 아무것도 모르고 이사를 하는 경우로 나눌 수 있겠습니다.

보증금을 받을 수 있는 경우

 

요즘 전세사기로 많이 시끄러운데 후자의 경우는 타인에 의해 내 보증금을 손해 보는 그런 경우가 아니라 자기 실수로 보증금을 손해보는 경우라고 할 수 있는데요. 전세사기 피해자의 70~80%가 2030세대라고 합니다. 그래서 임차인이 경매되는 주택에 보증금을 안전하게 지킬 수있는 조치를 해놓고 이사 나간 사례는 우선 임차권등기를 확실히 해놓고 나간 경우와 임차권 등기는 하지 않았지만 배당요구를 하고 배당요구 종기일 이후에 이사를 나간 경우입니다.

보증금을 받을 수없는 경우 1

 

이 두 경우 같은 경우에는 경매되는 주택의 임차인으로서 나름 안전한 조치를 취해놓고 이사 나간 것이라고 볼 수 있습니다. 하지만 이런 조치를 취하지 못하고 나간 사례를 보면 먼저 임차권등기를 신청하고 임차권등기가 등기부에 등기가 되기 전에 바로 이사를 나간 경우와 배당요구는 하고 전입신고 된 주민등록은 남겨놓으면 안전할 것 같으니까 주민등록은 남겨두도 배당요구하자마자 이사를 나간 경우입니다. 만약 관심 있는 물건이 대항력이 있는 임차인이 있는 물건인데 임장을 나가보니 경매물건지가 공실이라면 이 임차인은 위에 열거한 사유에 의해 나간 것으로 추정할 수 있겠습니다.

 

먼저 임차권등기를 해놓고 이사를 나간 임차인의 경우라면 이 물건을 낙찰받은 낙찰자는 이 임차인의 보증금을 변제를 해줘야 임차권등기를 말소할 수 있습니다. 그리고 임차권 등기가 된 물건을 낙찰받은 경우는 잔금 납부하고 소유권이전 등기를 할 때 임차권등기는 이때 말소를 할 수없습니다. 임차권 등기 말소는 임차인에게 배당이 완료되고 나서 말소등기를 다시 신청해야 합니다. 그렇기 때문에 임차인에게 보증금을 돌려주고 말소를 할 수 있다고 생각하시면 되겠습니다.

이렇게 임차권 등기가 등기부에 등기되는 것을 확인하고 이사 나가는 경우가 가장 안전하게 보증금을 받고 나갈 수 있는 방법이라고 하겠습니다. 그다음은 배당요구 종기일까지 배당요구를 하고 배당요구 종기일이 지나고 나서 이사를 나간 경우인데요. 임차인들이 경매진행도중에 꼭 이사를 나가야 한다면 최소한 배당요구 종기일까지는 버티고 이사를 나가야 합니다. 경매되는 주택의 임차인 같은 경우에는 경매진행 도중에 이사 나가더라도 배당요구 종기일까지 버텨야 하는 이유는 배당요구 종기일이 지나면 임차인에게는 임대차 계약이 해지가 되는 것과 임차권이 확정이 되게 되는데요. 배당요구 종기일에 임차인의 임차권이 확정이 되었다는 것은 대항력과 우선변제권도 확정이 되었다는 의미입니다.

간혹 이사를 나갔기 때문에 대항력이 없어진 것이라고 생각하시는 분들이 있는데 그게 아니고 임차권이 확정된 상황이기 때문에 기존에 가지고 있던 대항력과 우선변제권이 유지가 될 수 있게 됩니다. 그리고 이렇게 배당요구종기일까지 버틴다는 것은 임차권등기를 하는 경우와 같은 효력이 발생하고 별 차이가 없는 것이라고 생각하셔도 무방합니다. 하지만 경매진행과정에서는 중요한 차이점을 보이는데요. 임차인이 배당요구를 하고 배당요구 종기일 이후에 이사를 나갔다면 임차권이 확정된 상태이기 때문에 배당도 당연히 받을 수 있고 만약 미배당금이 발생했다면 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 되게 됩니다.

 

그런데 배당요구를 하고 배당요구종기일 이후에 이사를 나가도 임차권등기를 하는 경우와 거의 비슷한 효과가 있다고 했는데 이 임차권등기를 하고 이사 나간 경우와 임차권등기는 안 했지만 배당요구를 하고 배당요구 종기일 이후에 이사를 나간 이 두 경우가 효과는 비슷하지만 후자의 경우는 주의를 해야 하는 경우가 있습니다. 만약 경매진행자체가 취하가 되거나 취소가 될 경우에는 대항력을 잃어버리게 되는 상황이 될 수 있어 보증금을 손해 볼 수 있는 위험한 상황이 될 수도 있기 때문입니다.


만약 임차인의 배당요구 종기일이 6월 20일이고 임차인의 보증금은 1억, 근저당권 3천만 원, 가압류 2천만 원 그리고 근저당에 의해 임의 경매가 진행됩니다. 이런 상황에서 임차인이 4월 27일 날 배당요구를 하고 배당요구 종기일이 지난 7월 10일 날 이사를 나갔습니다. 그럼 이 임차인의 대항력은 6월 20일을 기준으로 해서 대항력과 우선변제권이 확정이 됩니다.


그런데 이 집주인이 임차인이 이사 나간 것을 알고 고의건 아니 건간에 채권금액이 3천만 원으로 얼마 되지 않자 이 채권금액을 변제하고 경매를 취하시키고 이 비어있는 집에 보증금 1억에 새로운 임차인과 임대차계약을 합니다. 집주인이 경매를 취하시켰기 때문에 기존 임차인은 경매배당으로는 보증금을 돌려받지 못하게 되어 다시 집주인에게 청구를 해야 하는데 이 기존 임차인이 가지고 있는 대항력의 경우에는 경매진행 시에만 대항력이 있기 때문에 다시 대항력을 가지려면 다시 이사를 하고 전입신고를 해야 합니다. 이때 기존 임차인은 순위가 밀려나게 되고 대항력과 우선 변제권을 잃게 되는 상황이 되는 것이죠.


하지만 근저당에 의한 임의경매가 아닌 임차보증금에 의한 강제경매가 진행이 되었다면 경매가 취하될 일이 없기 때문에 기존 임차인의 대항력에는 문제가 없게 되겠죠. 그런데 가격이 떨어져서 시세가 전세가보다 같아지거나 더 낮아진 경우는 임차인 본인이 낙찰받지 않은 이상은 낙찰자가 없어서 또 경매가 기각될 수도 있습니다. 그러면 또 경매가 취하되고 다시 대항력을 잃게 되는 상황이 만들어지게 됩니다. 그렇기 때문에 임차인은 어쩔 수없이 이사를 나가야 할 상황이 있다면 여러 상황 들을 종합적으로 살펴보고 움직여야 할 것 같습니다.

보증금을 받을 수없는 경우 2

 

다음은 임차인들이 경매진행과정을 잘 알지 못해 임차권이 등기부에 등기되기 전에 이사를 나간 경우라면 임차인은 임차권등기의 절차를 잘 알고 움직여야 합니다. 임차권 등기 절차는 임차인이 임차권 등기명령을 신청하게 되면 법원에서 결정이 내려지게 됩니다. 이 결정문이 임대인과 임차인에게 고지되게 되고 고지가 완료가 되게 되면 법원에서 임차권등기 촉탁을 하고 나서 등기부에 임차권등기가 기재가 되게 됩니다. 임차인이 안전하게 이사나갈 수있는 시점은 법원이 등기소에 등기 촉탁을 하고나서 등기부에 임차권이 등기가 되게 되면 이사를 나가게 된다면 안전하게 이사를 나가게 되는 것입니다.


그런데 이런 내용을 정확히 모르는 임차인들은 법원에 임차권 등기 신청을 하고 등기부에 등기가 나기도 전에 이사를 나가는 경우가 있게 됩니다. 법원에서 명령이 떨어지고 그 결정문이 임대인이나 임차인에게 고지가 되는데 이 결정문을 고지를 받고 나면 모든 절차가 끝나는 줄 알고 고지서를 받고 이사를 나가는 경우도 종종 있습니다. 그렇게 이사를 나간다면 이사를 나감과 동시에 대항력도 없어지게 되는 것이고 대항력을 기반으로 하는 우선변제권도 사라지기 때문에 보증금도 날릴 수 있습니다. 이런 상황을 낙찰예정자나 낙찰자가 미리 알았다면 임차인의 미배당보증금을 인수하지 않아도 되는 것입니다.


또 다른 상황은 배당요구를 하고 바로 이사를 나가는 경우인데요. 배당요구 종기일까지 배당요구를 하고 나서 이사를 나가지 않고 그 대항력을 유지하고 있어야 임차권이 확정이 됩니다. 그런데 이 배당요구종기일이 지나기 도전에 이사를 나가버리면 임차권이 확정되는 시점에는 점유를 이탈했기 때문에 대항력을 잃으면서 모든 것을 잃게 됩니다.

 

이런 경우도 낙찰자는 미배당보증금을 인수하지 않아도 됩니다. 만약 임차인이 주민등록은 그대로 두고 필요 없는 짐만 몇 개 남기고 이사를 나와버렸다면 이후 집주인이 남은 짐들을 다 치워버리고 도어록을 교체해버린다음 새로운 임차인을 들여버릴 수도 있습니다. 그렇게 되면 만약 이집이 시세가 보증금보다 많이 떨어진 상황이다보니 계속 유찰이 되다가 최저매각금액까지 떨어집니다. 그리고 최저가에 낙찰이 되어 낙찰자가 해당 집에 가보니 거의 집이 비어있는 것으로 확인이 되고 기존 임차인도 배당요구 종기일 이전에 이사를 나간것을 알게 됩니다.

그래서 낙찰자는 이 남은 짐들을 다 치워버리고 도어락을 교체하고 해당 물건의 임차인이 법적으로 대항력이 없다는 것을 알았기에 미배당보증금을 인수하지 않아도 된다고 주장을 하게 됩니다. 다시 말해 임차인의 대항력은 주민등록과 점유라는 것을 반드시 알고 계셔야 합니다. 임차인은 배당요구 종기일까지 반드시 주민등록과 점유를 유지하고 있어야 낙찰자에게 대항력을 주장하고 비배당보증금을 청구할 수 있게 됩니다.

 

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이상 임차인이 이사를 나가도 되는 시점에 대해 알아보았는데요. 임차인 같은 경우 해당 주택에서 꼭 이사를 나가야 하는 상황이라면 이사 시점을 신중하게 검토하여 움직여야겠습니다.