2023년 달라지는 취득세 알아보기

2023년 달라지는 취득세 알아보기

 

올해부터 달라지는 취득세와 관련해서 작지 않은 혼란이 예상되는데요. 이번 시간에는 달라지는 취득세에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

올해 취득세 달라지는 부분은 크게 취득세가 인하된다는 것인데 이 부분에 대한 것은 아직 확정된 것은 없는데요.  우리가 내는 취득세는 과세표준에 세율을 곱하는 것인데요. 이 과세표준이 예전에는 시가 표준액을 적용했었는데  올해부터는 시가 인정액 즉 시가를 준용하겠다는 것입니다. 특히 증여로 취득했을 때  이게 적용되는데 시가 표준액이라는 것은 국가에서 세금을 부과하기 위해서 만든 가액으로 공시가격을 의미합니다.  보통 공시가격이 시가의 70%~75% 수준에서 측정되기 때문에 당연히 시가 표준액보다 시가 인정액으로 세금을 계산하면 취득세 부담이 늘어날 수 있다는 것이죠.

 

시가란?

세율이 늘어나는 것이 아니라 세율을 적용하기 위한 전단계인 과세표준이 인상된다고 보시면 되겠습니다. 국세에서는 상속이나 증여에서 시가라는 의미가 있었는데 지방세에도 이제는 시가의 개념을 도입하게 된 것입니다. 시가라는 것은 법에서 규정해 두었는데요. 부동산을 취득하면 시가로 봐서 세금을 부과하겠다는 것인데 시가는 내 부동산에 대한 가액으로 부동산을 팔거나  감정받거나 공매 혹은 경매 시 알 수 있는 것입니다. 내 부동산이 있으면 그 매매가격을 인정해 주고 내 부동산이 없다면 유사 부동산의 매매 사례가 액을 시가로 보겠다는 말입니다.

 

이렇게 과세표준의 기준을 시가 인정액으로 하면 취득세 부담이 얼마나 더 증가할까요? 예를 들어 시가 인정액 6억 원, 주택 공시가격 4억 원인 주택이 있고 2022년도에 이 주택을 증여로 취득하게 되면 주택 공시가격을 가지고 세율을 적용했습니다. 이 경우 증여로 취득했을 때 세율은 2가지로 적용되는데요. 증여로 주택을 취득할 경우 기본세율과 중과세율로 이원화되어서 적용되는데 기본세율은 3.5% 중과세율은 12%입니다. 2022년도에 주택을 증여로 받았다면 주택 공시가격 4억 원에 기본세율 3.5%를 곱하면 1400만 원, 중과세율이 적용되면 12%가 곱해지니까 4800만 원의 세금을 납부해야 합니다.

시가인정액의 범위

 

2023년도부터는 공시가격이 아닌 시가 인정액을 가지고 세율을 적용하기 때문에 6억에 기본세율 3.5% 곱해서 2100만 원, 중과세율을 적용하면 12% 곱해 7200만 원의 세금이 발생합니다. 이러다 보니 시가 인정액에 대한 정의와 범위가 상당히 중요해지는데요. 시가 인정액이란 취득일 현재 불특정 다수인 사이에서 자유롭게 거래되는 금액이라고 정의하고 있습니다. 그리고 시가 인정액의 범위는 해당 부동산에 대한 매매가 액, 감정가액, 공매가 액이 있다면 이것을 적용하고 만약에 없다고 한다면 유사 부동산에 대한 매매 사례가 액을 준용하겠다는 것입니다. 또한 국세와 달리 수용으로 인한 보상가액은 시가 인정액에서  제외됩니다.

시가라는 것은 계속 바뀌는 것인데요. 법에서 인정하는 범위를 보면 시가는 내 부동산에 대한 매매가 액과 내 부동산에 대한 매매가 액이 없을 경우에는 유사 부동산에 대한  거래된 금액을 준용하겠다고 했는데 이 평가금액이 기준점이 없으면 시기에 따라 다르게 적용될 수 있는데요. 일단 해당 부동산 매매가 액 등의 시가 인정액의 평가 기간은 취득일 증여로 취득하는 경우는 취득일이 증여계약일인데요.  증여계약 시 작성하는 날짜 그 날짜를 기준으로 해서 앞에 6개월 뒤로 3개월의 매매가 액이나 감정가액이 들어가야 합니다.

 

 

내 부동산에 대한 매매가 액이 없다면 다른 부동산이 거래된 금액을 가지고 와서 사용할 수밖에 없는데요. 이때는 시가평가 기간이 조금 다르게 적용됩니다. 취득일 즉 증여계약일로부터 앞에 6개월 뒤로 취득세 신고일까지로 단축되는데요.  우리가 다른 부동산이 거래된 금액을 가지고 시가 인정액으로 삼겠다는 것으로 유사 부동산에 대한 매매 사례가 액을 시가 인정액으로 인정받기 위해서는 취득세 신고일까지 확인되는 거래금액을 가지고 인정하겠다는  좀 더 타이트한 기준이 적용하게 됩니다.

 

취득세 신고

 

취득세 신고는  매매의 경우 60일, 증여로 취득한 경우에는 계약일이 속하는 달의 말일~3개월이 되는 시점의 말일까지입니다. 만약 상승장에서 내가 신고한 가액보다 높은 가액이 나올 것 같다면 좀 더 빨리 신고하면 됩니다. 내 매매가 액도 시가 인정액이 될 수 있고 다른 부동산의 거래되 금액도 시가 인정액이 될 수 있는데요. 그런데 여기서 이 거래금액들이 경합될 수 있습니다. 그럼 우선순위가 정해져야 하는데  여기서는 내 부동산의 매매가 액이 중요합니다. 그렇기 때문에 해당 부동산에 대한 매매가 액 등이 유사 부동산에 대한 매매 사례가 액 보다 우선해서 적용됩니다.

해당 부동산에  매매가, 감정가액, 경매나 액, 공매가 액 4가지 가액이 있는데 이 4가지가 경합될 수 있는데 이 경우는 모두 동순이 됩니다. 이렇게 동일한 순위가 겹쳤을 때는 취득일(증여계약일)을  전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액을 사용하게 됩니다. 그리고 만약 매매가나 경매가액, 공매가액이 없는 경우 감정가액을 취득가액으로 하고 감정가액도 없다면  유사 부동산에 대한 거래가액을 시가로 인정하는데요. 이런 경우는 더 불리할 수 있습니다. 해당 매매가액이 우선이기 때문에 감정을 받는다고 하면  취득세를 적게 납부할 수도 있습니다.

 

감정을 받을 경우 두 군데에서 받아야 하는데요. 하지만 이럴 경우 납세자에게 비용 발생에 대한 부담이 되기 때문에 주택 공시가격이 10억 원 이하라면 한 군데만 받아도 됩니다. 단 평가기준일은 평가 기간 안에 들어가야 하고 평가서 작성도 그 기간 안에 들어가는 것만 인정해 줍니다. 그리고 평가금액이 주택 공시가격보다 낮으면 지방자치단체에서 별도로 감정한 후 사용합니다. 하지만 대부분은 공시가격보다는 높게 감정가액이 나옵니다. 

내 부동산에 대한 매매가액이 없다면 다른 부동산이 거래된 금액을 가지고 와서 사용할 수밖에 없는데요. 이때는 시가평가 기간이 조금 다르게 적용됩니다. 취득일 즉 증여계약일로부터 앞에 6개월 뒤로 취득세 신고일까지로 단축되는데요.  우리가 다른 부동산이 거래된 금액을 가지고 시가 인정액으로 삼겠다는 것으로 유사 부동산에 대한 매매 사례가 액을 시가 인정액으로 인정받기 위해서는 취득세 신고일까지 확인되는 거래금액을 가지고 인정하겠다는  좀 더 타이트한 기준이 적용하게 됩니다. 

매매사례가액으로 인정해주는 요건 3가지

 

매매사례가액으로 인정해주는 요건 3가지
1.평가대상 공동주택과 동일한 단지내에 소재할 것
2.평가대상 공동주택과 주거전용 면적의 차이가 5% 이내 일 것
3. 평가대상 공동주택과 공동주택 가격의 차이가 5% 이내일 것

 

유사매매 사례가 액이라는 것은 주로 아파트의 경우 많이 사용하는데 아파트의 경우도 매매가 액이 다양할 수 있기 때문에 이 우선순위가 법에  규정되어 있는데요. 이렇게 매매사례가액으로 인정해 주는 요건 3가지 첫 번째, 평가대상 공동주택과 동일한 단지 내에 소재하고 있어야 합니다. 두 번째, 내 부동산과 거래된 부동산의 주거전용면적의 차이가 5% 이내여야 합니다. 세 번째, 내 부동산과 거래된 부동산의 공동주택 가격의 차이가 5% 이내인 것들을 우선 적용하겠다는 것입니다. 그리고 이 세 가지 요건이 충족되는 것들끼리 경합될 경우에는 내 부동산과 공시가격이 같거나 차이가 가장 적은 것을 우선 적용하게 됩니다.

 

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이상 올해 달라지는 취득세에 대해 알아보았는데요. 시가라는 것이 내 부동산에 대한 매매가 액을 말하는데요. 매매나 경매, 공매하지 않으면 확인할 수가 없죠. 그럴 때는 유사 부동산에 대한 매매 사례가 액을 준용해야 하는데 아파트가 아닌 토지나 단독주택, 상가의 경우에는 문제가 될 수 있습니다. 이런 것들은 각각 모양도 시세도 다르기 때문에 매매 사례가 액의 기준을 잡기가 애매합니다. 이렇게 시가를 알 수 없을 때는 어쩔 수없이 시가 표준액으로 신고해야 하는데요. 만약 관청에서 시가 표준액을 인정하지 않아 감정평가를 해야 한다고 한다면 이것 역시도 쟁점의 여지가 있을 수 있을 것 같습니다.