신탁 회사와 임대차 계약 시 주의 사항(신탁 부동산 임대차)

신탁 회사와 임대차 계약 시 주의 사항(신탁 부동산 임대차)

 

신탁이라는 것은 내 부동산을 다른 사람에게 맡긴다는 것인데요. 만약 임차인이 신탁된 부동산의 위탁자(처음 소유자)와 계약을 했다면 신택 부동산의 대내적이고 대외적인 소유권자는 신탁회사입니다. 그렇기 때문에 계약 시 임차인은 반드시 신탁회사와 계약해야 합니다. 오늘은 신탁회사와 임대차 계약 시 주의사항에 대해 알아보겠습니다.

 

 

부동산 사기가 가장 빈번하게 발생하는 것도 이 신탁부동산 사기인데요. 예를 들어 내 땅을 맡겨놓고 담보신탁이나 관리신탁의 여러 가지 형태가 있다 보니 내 땅을 맡겨놓아으면 내가 소유권이 없는데도 불구하고 임대차계약을 체결합니다. 원칙적으로 이렇게 신탁회사에 소유권이 넘어간 경우에는 임대차계약 시 신탁을 받은 회사 즉 수탁자와 직접 계약을 해야 합니다. 다시 말해 신탁회사가 대내적 대외적 소유자이기 때문입니다. 여기서 부동산을 위탁한 사람은 맡겨놓은 사람이지 소유자가 아닙니다. 본인이 실질적인 소유자라고 하지만 법률상으로는 아무런 책임이 없는 사람입니다.


이렇게 신탁회사와 임대차계약을 해야 하는데 가끔 위탁자의 말만 믿고 계약을 체결하게 됩니다. 이런 경우에는 임대차계약 시 신탁회사의 동의를 받지 않으면 임대차계약의 효력이 없습니다. 임대차계약 시 주의해야 할 점은 반드시 신탁회사와 계약했는지를 확인하는 것입니다. 만약 위탁자가 수탁자와 담보 신탁계약을 체결하고 신탁회사에 아파트를 맡깁니다. 그런데 이 주택에 대해 A라는 임차인이 위탁자와 임대차계약을 체결하고 주택을 인도받고 전입신고를 마칩니다. 대신 신탁사의 동의는 받지 않은 상황입니다.

 

주택 임대차계약을 하면 그 주소로 전입신고하고 계약상 확정일자까지 받아야 하지만 대항력과 우선 변제권이 생깁니다. 다시 말해 대항력이라는 것은 집주인이 바뀌어도 새로운 집주인에게 대항할 수 있다는 것입니다. 이런 과정이 우리가 등기하는 것과 같은 효력이 있습니다. 보통 주택임대차보호법에서는 기본적으로 주택 인도받고 전입신고를 해야지만 공시의 효력이 있는 것입니다. 그러면 임대차도 기본적으로 우선변제권도 생기고 대항력도 준다는 것이 주택임대차보호법의 기본 원칙입니다.



그런데 새로운 임차인이 위 사례처럼 신탁회사랑 계약을 하지 않고 동의도 받지 않았지만 나중에 이 주택이 위탁자와 수탁자 사이에 계약이 해지됩니다. 그러면서 위탁자가 자기 앞으로 소유권이전등기를 마쳤고 이날 동시에 제삼자에게 돈을 빌리면서 근저당권을 설정해 주었습니다. 여기에서 임차인의 전입신고와 근저당설정 중 누가 우선한가 가 문제인데요. 만약 근저당권을 설정해 준 은행이 선순위라면 임대차계약을 한 임차인은 우선변제를 받지 못하게 됩니다.


결국 그렇게 되면 대항력이 없게 되므로 보증금을 날리게 되고 경매되면 새로운 매수인에게 집 넘겨주고 나가야 하는 것이죠. 하지만 임차인의 위탁자랑 계약하고 바로 전입신고해서 전입신고가 근저당보다 선순위라면 선 순위이기 때문에 이 임차인은 보호받을 수 있습니다. 그런데 근저당권자인 은행 입장에서는 임차인에게 신탁 사랑 계약한 것이 아니라 전 위탁자랑 계약한 것이라 이미 전입신고를 했지만 대항력이 없는 상태이고 같은 날 소유권이전과 근저당이 설정되었기 때문에 대항력이 없다고 주장합니다. 임차인의 대항력은 대항력을 마친 다음날부터 효력이 발생하기 때문에 대항력이 없다는 것이죠.


만약 우리가 미등기 전세로 계약하고 들어가면서 전입신고를 하고 그날 동시에 집주인의 근저당을 설정했다면 근저당권이 임대차보다 선순위가 됩니다. 왜냐하면 대항력은 전입신고 다음날부터 효력이 발생하기 때문입니다. 위 사례의 경우도 신탁계약이 해지되고 위탁자가 다시 소유권을 가지고 왔지만 효력은 그다음 날부터 있기 때문에 같은 날 근저당을 설정한 근저당이 더 선순위가 된다는 것이죠.

 

위탁자는 임대차계약 체결 당시 수탁자인 신탁회사의 승낙 없이 위 주택을 임대할 수는 없었지만 이 주택에 관하여 신탁재산 귀속을 원인으로 한 소유권이전 등기를 마침으로써 적법한 임대 권한을 취득했다는 것입니다. 그리고 새로운 임차인이 위 주택을 인도받고 전입신고를 마친 날부터 위 주택의 주민등록에는 소유자가 위탁자가 거주하는 것으로 나타나 있기 때문에 제삼자가 보기에 새로운 임차인의 주민등록이 소유권이 아닌 임차권을 매개로 하는 점유라는 것을 알 수 있기 때문에 등기와 같은 효력이 있다고 봅니다.

대신 새로운 임차인의 주민등록은 위탁자가 위 주택에 관하여 소유권이전등기를 마친 즉시 임차권의 대항력을 취득한 것으로 본다는 것입니다. 이와 같이 새로운 임차인이 먼저 전입신고를 해놓고 있다가 나중에 위탁자가 소유권이전등기를 가지고 온 경우에는 즉시 대항력이 생긴다고 이해하시면 되겠습니다. 그렇기 때문에 같은 날 설정된 근저당권에도 앞선다고 할 수 있습니다.

 

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이상 신탁회사와 임대차계약 시 주의해야 할 점에 대해 알아보았는데요. 이렇게 신탁된 부동산의 경우에는 반드시 계약은 직접 신탁회사와 하셔야 하고 위탁자와 계약해서는 안 된다는 것입니다. 하지만 이런 경우에도 위탁자가 우연히 다시 소유권을 이전해오는 경우에는 그 이전해 온 당일에 대항력을 다시 취득한다는 점 기억해두셨으면 합니다.