전세가 더 유리한 주택 임대 소득/ 분리 과세/ 종합 과세

전세가 더 유리한 주택 임대 소득/ 분리 과세/ 종합 과세

 

월세금액에 , 전세로 주고 있다면 3채 이상인 경우에 총 보증금액에 일정 이자율을 곱해서 세금을 내야 합니다. 이 주택임대소득은 다른 사업소득과 달리 임대수익금액에 따라서 분리과세로 신고할 수도 있고 종합과세로 신고할 수도 있는데요. 

 

분리 과세 VS 종합 과세

 

분리과세란 금융소득, 사업소득, 근로소득등과 합산하지않고 주택임대소득만을 가지고 세금을 계산하는 방식으로 주택임대소득이 2천만 원 이하이면 다른 소득과 합산하지 않고 주택임대소득만 가지고 신고할 수 있고 14%의 단일 세율이 적용됩니다. 만약 주택임대소득이 2천만 원이 넘는다면 종합과세로 주택임대소득과 다른 소득을 합산하고 세율도 단일 세율이 아닌 6%~45%의 누진세율이 적용됩니다.

즉 2천만원을 기준으로 반드시 종합과세로 하는 경우가 있고 분리과세로 할 수 있는 경우도 있는데요. 여기서 2천만 원의 기준은 주택임대수입금액을 말하는데요.  임대료, 간주임대료(보증금, 전세금) , 관리비를 합산한 금액을 말합니다. 단 주택임대소득의 경우 분리과세는 본인이 전체금액에 대해 자진신고 해야 합니다. 그리고 중요한 것은 주택임대 수입이 얼마인가인 데요. 주택임대수입금액이 2천만 원이 되느냐의 여부에 따라서 세금을 분리과세로 신고하는지  종합과세로 신고하는지가 달라지기 때문에 수입금액 산정이 중요합니다.

 

주택임대형태가 월세와 전세 또는 반전세로 주는 경우가 있는데요. 월세로 주는 경우는 월임대료에 개월수를 곱하고 전세나 반전세의 경우는 보증금에 이자율을 곱해서 수입금액을 산정하게 됩니다. 그리고 임대소득에 관리비도 포함되는데요. 임차인으로부터 관리비를 받아 대납하는 경우에는 포함되지않지만  청소나 관리 명목으로 받는 금액의 경우에는 관리비에 포함이 됩니다. 

 

간주 임대료 계산법

 

그리고 전세나 반전세에 적용되는 간주임대료의 경우에는 수입금액을 이자율을 곱해서 산정하는데요.  보증금을 합산해서 3억원을  뺀 다음에 60%를 곱하고 여기에 정기예금이자율(현재 1.2%)을 곱해서 계산합니다. 그리고 보증금 합산에서 보증금 합산에서 3억 원은 3채의 주택 중 보증금이 가장 큰 주택의 보증금에서 차감해 주게 됩니다. [(보증금 - 3억 원) × 60% × 1.2%]  그렇기 때문에 나머지 주택의 간주임대료는 [ 보증금 × 60% × 1.2%]로 계산하면 됩니다.

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단, 정기예금이자율은 2023년은 2.9%로 상향되었는데요. 올 5월에는 2022년 기준 1.2%를 곱해서 계산합니다. 월세임대수입금액보다 간주임대료를 비교했을때는 월세임대수입금액이 더 큰데요. 그러다 보니 임대인 입장에서는 세금측면에서는 전세나 반전세가 수입금액자체가 월세보다 낮게 책정되기 때문에 더 유리합니다. 하지만 이것도 올해까지만 그렇고 내년부터는 이자율이 2.9%가 되기 때문에 상당히 늘어갈 것으로 보입니다.

 

부부 공동 명의인 경우 주택 임대 소득 계산

 

소득세는 개인별로 세금을 내게 되지만 주택수의 경우는 부부합산해서 계산을 하게 됩니다. 그리고 2천만원을 기준으로 해서 분리과세인지 종합과세인지 다른데 만약 부부가 공동명의로 주택을 임대주 고있다면 주택임대소득에서 2천만 원 초과여부는 개인별로 판정을 합니다. 만약 A주택이 남편 명의이고 주택임대수입금액이 1천만 원, B주택은 부부공동명의이고 이주택의 1년간  주택임대수입금액이 2,400만원​ 이라면 이 경우 2천만원 초과의 경우 신고 금액이 달라집니다.

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남편 명의의 A 주택의 주택임대수입금액을 계산하면 1,000만원에 부부공동명의 주택임대수입금액 2,400만원에 50%를 곱한금액인 2,200만원(1,000만원 × (2,400만원 × 50%) =2,200만원)으로 2,000만원이 초과하기때문에  남편은 종합과세로 신고를 해야합니다. 만약 남편이 주택임대소득외 근로소득이나 사업소득이 있다면 여기에 합산되기때문에 세부담이 클수밖에 없습니다.

아내의 경우에는 B주택의 50%의 지분이 있기때문에 2,400만원의 50%인 1,200만원이 주택임대수입금액이 됩니다. 그렇기때문에 아내의 종합소득세신고는 분리과세로 신고할 수있습니다. 그리고 2,000만원 이하일 경우에는 분리과세나 종합과세 중 하나를 선택할 수있습니다. 분리과세보다 종합과세가 더 유리한 경우도 있는데요.  

 

분리과세는 14%단일세율이 적용되지만 종합과세로하면 6~ 45% 누진세율이 적용되는데 만약 과세표준이 1,200만원이라고 하면  분리과세로 가면 14%가 적용됩니다. 하지만 이것을 종합과세로 가면 1,200만원구간의 세율은 6%가 되기때문에 종합과세가 더 유리하게 됩니다. 다시말해 과세표준이 낮으면 종합과세가 더 유리하다는 것이죠. 

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그리고 3주택자부터는 간주임대료가 과세되는데요. 이 간주임대료과세에도 예외가 있는데요. 주택이 3채있으면 원래 보증금과 전세금액에 대해서 1.2%의 이자율을 곱해서 수익금액을 산정하는데 간주임대료 과세대상에서 소형주택은 제외가 됩니다. 여기서 말하는 소형주택은 전용면적 40㎡ 이하이고 기준시가가 2억이하인 주택을 말합니다.

 

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결국 집이 여러채여도 이 조건에 해당된다면 집이 많더라도 세금은 내지않아도 되는 것이죠. 단 소형이여도 여기에서 월세소득이 나온다면 신고대상이라는 점 참고하시면 되겠습니다. 이상 임대인의 입장에서 전세가 더 유리한 주택임대소득에 관련한 내용 알아보았습니다.