일시적 2주택 혜택과 해당 요건

일시적 2 주택 혜택과 해당 요건

 

요즘 아파트값이 많이 떨어졌죠? 그렇다 보니 이럴 때 누가 집을 사냐 하시는 분들도 있지만 오히려 이럴 때 내가 원하는 집으로 갈아탈 수 있는 기회로 생각하시는 분들도 있는 것 같아요. 그래서 이런 상황에서 생각하는 게 일시적 2 주택 제도라는 것인데요. 올해 이 부분에 변화가 있었는데요. 오늘은 2023년 달라진 일시적 2 주택과 해당 요건에 대해 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

 

일시적 2주택이 양도세랑만 관계가 있는 것으로 알고 계시는데요. 부동산을 가지고 계시면 처음에 살 때 취득세를 내야 하고 갖고 있는 동안에 재산세와 종부세를 내야 하고 팔 때 양도세를 내야 합니다. 그래서 일시적 2 주택에 대한 세금이 취득세와 종부세 양도세에 걸쳐 있다고 보시면 됩니다. 일시적 2 주택 혜택을 보는 당사자들은 그동안 법이 취득세 종부세 양도세가 각각 조금씩 조건이 다르다 보니 헷갈리시는데요. 그러다 보니 뜻하지 않게 피해를 보는 경우가 있었는데요. 이런 것 때문에 처분 유예기간이라고 해서 일시적 2 주택으로 봐주는 기간이 3년으로 다 통일되었습니다. 법은 2월 28일에 통과가 됐지만 시행은 1월 12일 이후 양도하는 것부터 소급해 주는 것으로 되어있는데요. 

 

취득세

그럼 세목별로 일시적 2주택에 어떤 혜택을 주는지 알아보겠습니다. 우선 취득세부터 살펴보면 일시적 2 주택이라는 것이 기존에 주택이 하나 있었고 새로운 주택을 취득해서 두 채가 된 상황이라는 것인데요. 그런데 취득세에는 집이 두 채일 때 취득세를 중과하는 규정이 들어있습니다. 원래 취득세 세율이 주택 가격에 따라서 1%~3%가 적용되는데 만약 집 두 채가 조정 대상 지역에 있다고 하면 취득세율이 8%로 중과되게 됩니다. 그런데 일시적 2 주택이라고 하면 투기 목적의 다주택자가 아니기 때문에 중과세율 8%가 아니라 1~3%로 1 주택 자세율을 적용해 주게 됩니다.

 

종합 부동산세

종합부동산세 같은 경우에는 1주택자는 12억 원을 일단 공제해 주고 보유기간이나 고령자 나이에 따라 세액공제를 적용합니다. 그래서 1 주택자의 경우에는 이런 혜택이 있는데 2 주택자는 기본공제 9억 원만 적용되고  이 세액공제 적용이 안되게 됩니다. 일시적 2 주택에 해당이 되면 1 주택자처럼 봐서 기본공제도 늘려주고 세액공제도 해주게 되는 것이죠. 그런데 여기서 차이점은 혜택은 주지만 주택 가격은 두 채를 합산해서 계산한다고 이해하시면 되겠습니다.

 

양도 소득세

양도세도 혜택이 달라지는데요. 원래 1주택자에게는 1 주택 비과세를 해주는데요. 매매 금액이 12억을 넘는 고가주택이라면 세금을 일부 부담을 하긴 하는데 이 경우에도 1 주택자는 장기보유공제를 1년당 최대 8%이라고 하는 특례자 특공이라는 것을 적용해 줍니다. 하지만 2 주택자인 경우에는 양도하더라도 비과세도 받지 못하고 특례자 특공도 받지 못합니다. 그런데 일시적 2 주택에 해당이 되면 1 주택자의 혜택을 주겠다는 것입니다. 그래서 일시적 2 주택은 완전히 1 주택자와 같은 혜택을 준다고 보시면 되겠습니다. 취득세나 종부세나 양도세에 있어서도 특히 양도세는  최대 80%까지 장 특공을 해주는 것이죠.

그런데 집이 두 채면 간단한데 한 채가 분양권이나 입주권 같은 경우도 있는데요. 대부분 주택의 범위는 분양권과 조합원 입주권은 주택이 아니라 부동산 권리이기 때문에 주택과는 살짝 다른데요. 그런데 이게 다주택에 대한 중과나 아니면 1주택에 대한 혜택을 비슷하게 주는 경우가 있습니다. 그런데 일시적 주택의 경우에 취득세는 종전 주택과 신규 주택의 입주권이나 분양권이 포함됩니다. 

 

그리고 종합부동산세는 아예 입주권도 분양권은 주택이 아니기 때문에 고려 대상이 아니고요. 양도세에서는 종전 주택 말고 신규 주택일 때 분야권이나 조합원입주권인 경우에는 똑같이 혜택을 주는데요. 분양권과 입주권이라고 해서 똑같이 일시적 2주택이 적용되는 것이 아니라 세목별로 약간의 차이가 아직은 남아있다고 이해하시면 되겠습니다.

 양도세의 개정 내용 중에 종전 주택도 신규 입주권이나 분양권을 샀는데 종전 주택을 처분하려고 하는데 들어가려고 하는 아파트가 공사가 마무리되지 않아 입주를 못하고 있는 상황이라면 새로 완성된 집이 준공된 다음에 3년까지는 유예해 준다는 내용도 포함되어 있습니다. 기존 주택 취득 이후 3년이 아니라 신규 주택 준공 이후 3년을 말합니다.

다른 일시적 2주택은 종전 주택도 신규주택이 있을 때 신규 주택을 취득하고 3년 안에 정리해야 하는데요. 신규 주택이 입주권이나 분양권인 경우에는 새집이 완성이 되어야 들어갈 수가 있는데  예외를 인정해 줘서 새집이 완성되고 나서 3년 안에 팔아도 되는 예외를 두었습니다. 그리고 요즘 재건축 재개발 활성화를 위해 정부 입장에서 많은 노력을 하고 있는데요. 재개발 재건축을 하게 되면 이주할 경우 집이 없으니까 집을 사든 전세로 들어가든 해야 하는데 그럴 경우 이 제도를 활용하는 것도 좋을 것 같습니다.

재건축 사업이 결정되고 난 후에 이주할 집이 필요한데요. 이것을 대체주택이라고 해서 새로 집을 사서 거기에서 재건축 기간 동안 거주를 한다고 할 경우 대체주택을 팔 때도 1 주택 비과세 혜택을 주는데요. 3년 이내에 팔면 된다는 것으로 통일되다 보니 취득세나 종부세, 양도세가 모두 다 조건이 똑같은 걸로 착각할 수도 있는데요. 하지만 그렇지 않다는 것을 꼭 기억하셔야 하겠습니다. 취득세의 경우에는 3년 안에 팔면 되지만 세대를 판단할 때는 국세와 다른데요.

 

취득세는 실제 기준이 아니라 주민등록표상 기준으로 판단을 하는 예외가 있다는 것을 명심하셔야겠습니다. 그리고 대부분은 신규 주택과 종전 주택이 있을 때 종전 주택을 기간 안에 팔아야 혜택을 주는데요. 취득세의 경우에는 분양권이나 입주권 때문에 생기는 신규주택을 먼저 팔더라도 혜택을 주는 예외규정이 있습니다. 종합부동산세는 특별한 예외사항은 없고 양도소득세의 경우에는 종전 주택이 있는 상태에서 신규주택이나 분양권 입주권을 샀을 때 3년 안에 팔면 된다는 규정이 있기는 한데 새로운 것을 살 때 과거에 사고 나서 1년이 경과한 다음에 취득해야 한다는 단서가 있습니다.

그리고 신규 입주권이나 분양권이 완공된 다음에  3년 안에 파는 이 혜택을 볼 경우에는 3년 조건만 중요한 것이 아니고 준공된 집에 들어가서 세대 전원이 1년 이상 거주를 꼭 해야 된다는 내용이 포함되어 있습니다. 재건축 기간 중에 대체주택에 대해서 예외 인정해 주는 조항도 1년 동안 세대 전원이 들어가서 거주해야 된다는 조건이 있는데요. 이 경우에는 재건축 사업승인 재건축 사업 승인이 난 이후에 사야지만 혜택을 받을 수가 있습니다. 그래서 재건축 계획인 경우에는 언제 사야 되는지 이 부분도 꼭 확인을 하셔야 혜택을 받으실 수 있습니다.

 

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이상으로  2023년 달라진 일시적 2주택 혜택과 해당 요건에 대해서 알아보았는데요. 실제로 실수요자들에게 혜택을 주는 것이기 때문에 반드시 거주해야 하는 요건들이 있는데요. 이 부분도 국세청에서 반드시 확인을 하는 부분이라 절세를 위해서는 꼭 조건을 제대로  갖추셔야겠습니다.